外资抢跑中国房地产未来 迎来新一轮投资机遇

　　　　外资看好中国房地产 

　　中国宣布4万亿救市计划后，外资机构开始看多中国房地产。一段时间以来，外资机构纷纷宣布自己在中国地产的扩张计划：美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金；凯雷正计划快速涉足中国二线城市楼市；百仕通集团将投资约200亿美元的资金，用于购置中国内地一、二线城市的商业地产项目；而一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、澳大利亚麦格理等，先后出现在众多国内强势开发商的合作名单中。 

　　缘何在全球金融危机，中国房地产市场一片萧条的情况下，外资对中国房地产市场却兴致盎然呢？ 

　　对此，美国私募基金巨头黑石集团大中华区主席梁锦松的理由非常充分：“由于看好中国经济增长前景，黑石将继续寻找中国投资项目。”他同时对中国房地产业抱有乐观态度，认为中国的房地产业仍然值得长期投资，因为金融危机令中国企业估值更具吸引力，而黑石真正看重的还是经济增长。而他的观点似乎代表了大部分外资机构的观点。 

　　显然，中国经济和中国房地产业的未来前景是他们的投资动力。伴随着中央4万亿救市计划出台，让人纠结了一整年的住宅地产似乎柳暗花明又一村。亚太和欧美股市也一路飘红，对于未来经济走势而言，此举无异于给市场注入最稀缺的信心。 

　　那么，中国尤其是上海商业地产市场的投资前景究竟怎样呢？ 

　　仲量联行中国区董事贾梁向《东地产》记者分析了商业地产的未来趋势：首先，从物业资本价值来看，上海地区还是会处于持续下降的过程，其中写字楼将下降较快，而购物中心类的零售物业则会相对小些；其次，从租金水平来看，空置率还将进一步上升到20%以上，租金进一步下降。这一点浦东会比浦西更厉害；最后商业物业这块，租金会持平，而高端商业物业会有一定上升。贾梁特别提到了酒店式公寓资本回报率将会从明年开始走低，随之将会产生散卖现象。 

　　“所以零售物业应该是未来中国房地产的一个投资亮点，外资机构的投资计划也大都是以零售物业为主，但目前我们了解到的信息还是观望的多。”针对外资机构扩张的传言，贾梁表示：“首先因为目前中国房地产价格仍处于下降通道中；其次，外资机构投资中国地产项目是需要有融资杠杆的。所以年内不太会有大项目成交，明年才可能会有。” 

　　正如很多专业人士所言，看好中国的未来是境外机构计划将资金投向中国地产的重要原因之一，此外，比起股票等风险较大的投资，中国的房地产市场还是相对安全的。 


　　房地产迎来新一轮投资机遇 

　　对于国内房地产行业而言，在面临全面房改10年之后的深刻经济转型，以及低迷调整带来的阵痛之后，政策对于未来的影响如何？房价走势、后市及投资前景如何呢？这些是业内人士及专家思考最多的问题。 

　　业内人士普遍认为，在国家政策的带动下，房地产市场将迎来新一轮的发展机遇。 

　　住房和城乡建设部政策研究中心提供的数据显示，仅2007年一年，全国新增住房贷款高达7400亿元，房地产企业资金来源较2006年增长超过40%，多次置业比例显著提升。家电、服装、零售等其他行业纷纷加大投资房地产市场，甚至用来补充自身主业的低盈利和亏损。 

　　“总体而言，这是一个利好消息。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成非常看好未来中国房地产市场的前景，他对《东地产》记者分析说，“虽然没有直接涉及到商品房这块，但未来整个房地产市场将走向理性和健康。” 

　　尹伯成认为，这对于房地产市场而言主要有两方面作用。首先，政策信号十分明显，要防止经济下行，优化经济结构。同时，吸取美国次贷危机教训，房价要与国民经济走势相适应。另一方面，未来将加大保障型住房建设，以此拉动内需，商品住宅的过高价格泡沫会逐步被挤压，整体价格走势趋稳。而开发商资金问题则依然按原有房地产政策执行。 

　　与尹伯成一样看好国内房地产行业前景的李战军(李战军博客,李战军新闻,李战军说吧)认为，中国的房地产市场在很长一段时间内都是改善老百姓住房条件型的市场，而中国也正处于城市化的高峰期，庞大的市场需求是房地产市场的有力保证。 

　　他唯一担心的是未来具体投入到保障性住房市场的资金数目将直接影响商品房市场的价格。“我个人觉得9000亿这个数字太多了。会对商品房价格有反向影响。”李战军表示，“但目前具体执行方案尚未出台，所以还不能下结论。” 

　　关于房地产市场的投资前景，一些专业人士建议，操作上应静待“内因”改变促使房价下调继而成交量回升后的投资机会。李战军认为，在目前CPI高于银行存款利息的经济不稳定情况下，投资房地产是规避风险的最好方法。但对于开发商而言，目前阶段缩小投资规模，放缓投资节奏，等待时机是他们该做的事情。“相比煤炭、石油、钢铁、黄金等等，房地产最安全。目前是个人挑选自己中意房子的比较好的时机。”李战军表示，“从长远来看，别墅是一个很好的投资方向。” 

　　贾梁对国内房地产市场回暖的预期是在2010年以后。他认为从长期来看，之前没有在中国房地产做过投资的人可以考虑投资一线城市的商品房市场，因为现在进入成本小，虽然短期内不太会有高额回报，但在2010年之后会有较高的回报。