市场情绪对于房地产市场的影响是巨大的。当前市场情绪呈现分化，悲观的人认为市场还要继续下行，而乐观的人则认为市场会维持横盘走势。不过，持续看好房产市场的人并不多。
当楼市的预期变得低迷之后，任何一个城市的市场都不会向上发展。在过去，我们往往会将目光投向三四线城市，认为这些城市发展价值有限，竞争力不足。然而，当我们清醒地认识到市场的真实情况时，便能发现房价回调并不会因城市规模的不同而产生区别。
因此，在预期不佳的情况下，大城市和小城市的房价都会受到影响。比如，深圳前海和南京江北等核心区域的房价已经出现回调的趋势。业内有一个问题值得深入探讨：当预期因素消失时，大城市和小城市的房价是否相同？
过去，大城市的房价之所以持续上涨，原因在于其市场内在价值的支撑。这同时也吸引了大量资金的流入。然而，当市场预期不佳时，资金会陆续流出，这也将导致大城市房价进一步下降的空间更大。与此不同，小城市的房价实际上并没有太多的泡沫，更多的是基于居住价值的体现。比如在中部地区，五六千元的房价搭配五六千元的工厂房价，很多家庭并不会有太大的住房压力。
总之，当市场情绪低迷、预期不佳时，整个房价都将出现回调，而大城市则面临着更大的风险。因此，不论是从投资还是居住的角度考虑，每个人都应该保持谨慎。
交量的下滑必定引发房价回调，而房价的回调又导致情绪低迷，这是一个恶性循环。要了解一个市场的房地产表现，我们必须关注整体成交量的变化。任何一个市场的商品价格都需要交易量的支撑。
近三年来，不少城市的房价处于回落状态，其直接原因就是交易量下滑。由于卖方为了实现成交而不得不降价，房价也因此出现了回落。
买卖双方的行为在市场中被称为“市场博弈”，购买量下滑的问题并不是购房者不愿意买房，而是购房者群体太庞大，难以形成统一的意见。因此，大家必须暂时搁置购买房屋的计划。
购买力不足是造成市场低迷的主要原因，还有两个次要原因也值得关注，即对预期不乐观和不愿意负债过多。由于对预期不乐观，有投资能力的人不愿意进入市场，导致大部分优质房源都无法售出；另一方面，由于不愿意负债过多，刚需产品的销售也会受到阻碍。
要让刚需和投资者都对市场感兴趣，市场就必须表现出新的活力。但这个设想很难实现，因为市场活力需要大量的新购买力的支持。现在的问题在于，我们无法培养出新的购买力，除非再次实现城镇化，给一个同等体量的农村，或让农村剩余的潜在购买需求有能力入场。